En France, les prix des logements sont 40% plus chers qu'ailleurs en Europe, selon une étude de Deloitte. Paris s'affiche même comme la capitale la plus chère d'Europe continentale

Avec ses niveaux de prix élevés dans l'immobilier résidentiel, la France figure en seconde position derrière le Danemark, dans l'étude de Deloitte portant sur douze pays européens. Dans l'Hexagone, les prix des logements sont 40% plus chers qu'ailleurs sur le continent. Autre constat : Paris s'affiche comme la capitale la plus chère d'Europe continentale, avec un prix moyen supérieur à 8.000 euros le mètre carré pour un logement neuf en 2011. Pour un métre carré acheté dans la capitale française, les acquéreurs peuvent s'en offrir deux à Marseille, Milan et Rome, et même à Londres, capitale réputée pourtant onéreuse. Des villes où le prix moyen au métre carré tourne autour de 4.000 euros. Sur une base de 3.000 euros le mètre carré, il est possible d'acheter du neuf à Lyon, Copenhague, Frankfort, Hambourg, Vienne et Amsterdam. Reste que si l'on veut investir dans l'immobilier résidentiel le plus abordable, il faut se tourner vers l'Europe centrale. Passé collectiviste oblige, es prix y accusent un certain retard par rapport à ceux des autres pays européens. A Budapest par exemple, le prix moyen au mètre carré ressort à 940 euros

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Assurance-vie et donations un duo toujours gagnant

Apremière vue, la loi de Finances rectificative du 29 juillet 2011 a sensiblement réduit les avantages fiscaux attachés aux donations et à l'assurance-vie.
Les donations ont subi un triple tour de vis. Tout d'abord, les deux dernières tranches de droits dus en cas de donation en ligne directe ont été, comme dans le cas des successions, majorées de 5 points : passage de 35 à 40 % au-delà de 902.838 euros donnés, et de 40 à 45 % au-delà de 1.805.677 euros.
Ensuite, les réductions de droits ont été supprimées. Avant la réforme, un donateur âgé de moins de soixante-dix ans bénéficiait d'une réduction de taxe de 35 % s'il effectuait une donation en nue-propriété et de 50 % pour une pleine propriété ou un usufruit. Ces « rabais » étaient respectivement de 10 et 30 % s'il avait entre soixante-dix et quatre-vingts ans. Aujourd'hui, seule la réduction de 50 % des droits dus sur les donations de titres d'entreprise en pleine propriété a été maintenue pour les donateurs âgés de moins de soixante-dix ans dans le cadre du pacte Dutreil. Enfin, la possibilité d'effectuer une donation tous les six ans en ligne directe pour profiter de l'abattement (159.325 euros par enfant) a été modifiée : le délai du rappel fiscal a été allongé, il est désormais de dix ans.
Résultat, toutes les donations effectuées au cours des dix dernières années doivent être réintégrées en cas de nouvelle donation ou d'ouverture d'une succession. Un système de lissage a cependant été prévu pour les donations de plus de six ans et de moins de dix ans, consenties avant l'entrée en vigueur de la réforme (abattement de 10 à 40 % sur la valeur de la donation selon sa date de consentement). Quant à l'assurance-vie, le taux de taxation forfaitaire dont elle profite en cas de transmission après abattement de 152.500 euros a augmenté de 20 à 25 % pour les capitaux qui excèdent 902.838 euros par part

Prêts immobiliers : la hausse des taux se poursuit en avril

Au 18 avril, les taux fixes de crédit immobilier poursuivent leur parcours haussier, selon empruntis.com. Et même s'ils restent encore attractifs, ils pourraient encore se raffermir. Pour un financement sur 20 ans, ce courtier s'attend à un taux de 4,5% à fin juin, contre 4,25% actuellement.

Prêts immobiliers : impact modéré de la hausse du taux de la BCE
Entre la mi-mars et la mi-avril, les taux fixes de crédit immobilier ont gagné entre 0,05% et 0,20% selon les durées et les régions, d'après le dernier baromètre régional établi par le courtier empruntis.com. Pour un financement sur quinze ans, le taux nominal (hors assurance) s'établit à 4,05%. Et pour un financement accordé sur vingt ans, il s'élève en moyenne à 4,25%. Au niveau des régions, le Sud-Ouest affiche une grille tarifaire très compétitive avec un taux de seulement 3,90% sur quinze ans et de 4,15% sur vingt ans.

Assurances privées

Le Sénat propose de prélever 20.000 euros sur le patrimoine des personnes âgées aisées pour mieux prendre en charge la dépendance de ceux qui en ont le plus besoin.

Il faut recourir au patrimoine des personnes âgées après leur décès pour financer la prise en charge de la dépendance, à condition que cela résulte d'un choix clair et ex ante du bénéficiaire. C'est la position de la mission d'information du Sénat sur la dépendance, qui a examiné hier son rapport final. Il alimentera la réflexion des groupes de travail mis en place par le gouvernement afin de préparer la réforme, promise pour l'automne. Les sénateurs explorent différentes pistes afin d'améliorer l'aide aux personnes dépendantes. « Pour faire face aux besoins, il faudra dégager des ressources », souligne Alain Vasselle, rapporteur UMP de la mission.

L'idée serait de prélever une fraction du patrimoine des personnes âgées les plus aisées lorsqu'elles touchent l'allocation personnalisée d'autonomie (APA), principale prestation de prise en charge de la dépendance. La personne aurait le choix entre deux solutions au moment où elle devient dépendante. Si elle souhaite transmettre l'intégralité de son patrimoine à ses héritiers, elle ne toucherait que la moitié de l'APA. Si elle veut bénéficier de l'allocation à 100 %, on prélèverait 20.000 euros au maximum après son décès sur son patrimoine, au-delà d'un seuil compris entre 150.000 et 200.000 euros.

« Ce gage sur patrimoine permettrait d'économiser 800 millions d'euros par an au moins, une somme qu'on redéploierait vers les personnes qui en ont le plus besoin », argumente Alain Vasselle. L'APA coûte plus de 5 milliards. Conscients que cette proposition est controversée, les sénateurs soulignent que l'APA resterait universelle, que le gage ne concernerait pas les résidents des maisons de retraite et qu'il resterait limité, puisqu'il représenterait au plus 15 % de la succession. La mesure concernerait néanmoins une large population : plus du tiers des allocataires jouissent d'un patrimoine de plus de 200.000 euros.

Une grande partie de la majorité parlementaire défend cette proposition. « C'est inéluctable », estime Jean-Jacques Jégou, vice-président centriste de la mission sénatoriale. A l'Assemblée, la députée UMP Valérie Rosso-Debord faisait la même proposition en juin. La gauche, elle, y est majoritairement hostile.« La plupart des personnes âgées concernées ne voudront pas qu'on touche à leur patrimoine et verront leur aide réduite de moitié », redoute Bernard Cazeau, vice-président socialiste de la mission. Quant au gouvernement, il ne s'est pas encore prononcé, mais il hésite face aux levées de boucliers prévisibles.

Assurances privées

Le rapport estime qu'il faut aussi développer le recours volontaire aux assurances privées. Hostile à une couverture obligatoire, la mission propose une aide publique à la souscription d'une assurance pour les plus démunis. Elle veut faciliter la réorientation de l'assurance-vie et de l'épargne-retraite vers la dépendance. Autre axe de réflexion : l'inclusion de la garantie dépendance dans les complémentaires santé.

Quant à l'idée d'aligner le taux de CSG des retraités sur celui des actifs, « la question ne peut être abordée que dans le cadre d'une réflexion plus globale sur les dépenses fiscales en faveur des personnes âgées », juge Alain Vasselle. La création une deuxième journée de solidarité mérite en revanche d'être étudiée, de même que l'élargissement de l'assiette de la contribution solidarité autonomie.

IMMOBILIER

Alors que la conjoncture économique fait grise mine, l'immobilier résidentiel ancien à Paris affiche une insolente santé. La hausse des prix s'accélère encore dans un marché où l'activité retrouve son niveau d'avant la crise. Avec un prix de 7.030 euros le mètre carré au troisième trimestre 2010, en hausse de 13,8 % sur un an, le prix des appartements anciens enregistre un nouveau record, comme le révèlent les dernières statistiques de la Chambre des Notaires d'Ile de France. Sur un trimestre, la hausse ressort à 5,1 % contre 3,3 % au second trimestre.

A l'exception du VII° arrondissement, tous les arrondissements de la capitale enregistre une hausse annuelle des prix à deux chiffres. Nettement plus abordables, les prix dans arrondissements de l'Est, en particulier le X° et le XIX° bondissent respectivement de 18,8 % et de 18,6 % ! A l'opposé, l'arrondissement le moins cher reste le XIX° à 5.710 euros, suivi du XX° à 5.770 euros et du XVIII° à 6.290 euros le mètre carré.

L'arrondissement le plus cher, le VI° à 10.640 euros le métre carré dépasse à nouveau la barre des 10.000 euros, atteinte au début 2008. Pour la première fois, un autre arrondissement, le IV° franchit également le seuil des 10.000 euros par mètre carré. Au trimestre précédent, il existait un rapport de 1 à 3 entre le prix moyen de l'arrondissement le plus cher et de celui le plus abordable. Avec la tendance à la hausse des prix généralisée, ce rapport approche désormais plus le seuil des 2,5 %.

Durant le troisième trimestre 2010 , le volume des ventes a totalité 9.290 transactions, en hausse de 16 % sur un an. Avec un tel volume, on approche des 10.000 ventes signées par trimestre pendant les périodes fastes de 1.999 à 2.007.

Pour l'année 2010, les notaires parisiens s'attendent à une hausse des prix d'un peu plus de 15 %. Reste à savoir combien de temps durera cette euphorie, sans oublier que les arbres ne montent jamais jusqu'au ciel.

Durcissement de la fiscalité de l'assurance-vie

Imaginons qu'un contrat rapporte un taux net de frais de gestion de 4%. L'assureur prélève les contributions sociales au taux de 12,1% (soit 0,484 point), ce qui ramène le taux de valorisation du placement à 3,516 %. D'ailleurs lors de la publication de la performance de leurs contrats, les assureurs communiquent sur un taux de rendement net de frais de gestion, hors prélèvements sociaux.
Pour bien comprendre le mécanisme, prenons l'exemple d'un contrat monopport en euros. Chaque année, l'assureur retient pour le compte de l'Etat, les prélèvements sociaux, fixés actuellement à 12,1%. Et ce, lors de la distribution bénéficiaire intervenant en janvier ou février.
Le dispositif actuelTour de vis en vue pour l'assurance-vie. Le gouvernement prévoit de modifier les modalités de perception des prélèvements sociaux des fonds en euros des contrats en unités de compte. Il envisage en effet de les taxer aux prélèvements sociaux de la même manière que les contrats monosupports en euros, c'est à dire tous les ans et non plus au moment des retraits.

Dans les contrats en unités de compte, les prélèvements sociaux sont retenus lors du rachat ou du dénouement du contrat en cas de vie ou à au terme du contrat en cas de décès. « Cette règle s'applique également aux produits constatés dans les compartiments en euros des contrats multisupports, même si ces produits sont acquis, chaque année, à l'assuré », est-il écrit dans le memento pratique Francis Lefebvre. Par conséquent, au regard des prélèvements sociaux, pour le souscripteur, il est actuellement plus judicieux de verser son épargne sur le fonds en euros d'un contrat multisupport que sur un produit monosupport en euros.

Reprenons l'hypothèse de rendement annuel de 4% net de frais de gestion. En vertu du mécanisme du cliquet propre aux fonds en euros, la différence entre 4% et 3,516% soit 0,484% de l'épargne valorisée sur le contrat multisupport, portera intérêt au fil des années.

Le futur dispositif

A condition que la réforme envisagée soit votée et dès son entrée en vigueur, les fonds euros des multisupports devraient supporter chaque année les prélèvements sociaux. Et ce, à l'instar des contrats monosupports en euros.

« Si la réforme est adoptée en l'état, elle induira pour les particuliers une complexité accrue des prélèvements applicables car elle risque d'être incompréhensible, avertit Philippe Baillot, directeur de Bred Banque Privée. Par ailleurs, il peut être judicieux d'arbitrer avant la fin de cette année, ses fonds en euros vers des supports actions et/ou immobiliers, afin de valoriser sur la longue durée, le pouvoir d'achat de son épargne ». Dans les unités de compte, les prélèvements sociaux s'appliquent uniquement sur les plus-values au moment du rachat. Mais un arbitrant son épargne d'un fonds en euros pour lequel il aura subi chaque année les prélèvements sociaux, vers des unités de compte, le particulier prend le risque d'essuyer des pertes. Que se passera-t-il alors au regard des prélèvements sociaux ? Pour certains observateurs, le fisc devrait lui rembourser, en toute logique le trop payé de prélèvements sociaux.

Nos simulations

Effectuées avec l'aide de la MACSF, nos simulations reposent sur deux exemples. D'une part un contrat d'une prime nette de frais d'entrée de 15.000 euros et d'autre part un autre avec une prime nette de frais d'entrée de 200.000 euros. Dans les deux cas, le contrat est revalorisé sur la base d'un taux annuel de 4 %