Le plan épargne logement, une affaire de famille

Ouvrir un PEL demeure un bon réflexe pour qui souhaite acquérir un bien immobilier. D'autant que la solidarité familiale permet d'optimiser les droits à prêt.
A priori, le produit est bien connu, puisque plus de 15 millions de Français en possèdent un. Mais combien de titulaires d'un plan d'épargne logement (PEL) utilisent vraiment toutes les " ficelles " de ce produit ?
Voilà un placement à double détente. Ce compte bancaire associe en effet une période d'épargne (comprise entre quatre et dix ans et actuellement rémunérée à 2,5 %) et l'attribution d'un crédit à taux préférentiel (au taux de 4,2 %), grâce à l'acquisition de droits à prêts.
Certes, quand le coût du crédit sur le marché est extrêmement bas, comme c'est le cas ces temps-ci, où de bons dossiers peuvent obtenir des taux à 3,90 %, il n'est pas forcément urgent de courir après un " taux préférentiel " qui semble moins avantageux. Sauf qu'il faut se méfier des apparences !
Chaque fois que l'on s'endette, il faut connaître précisément quel sera son TEG (taux effectif global). C'est seulement à partir de là que l'on peut savoir s'il vaut mieux recourir à un emprunt classique auprès de sa banque ou actionner le mécanisme de son PEL.
En l'espèce, l'absence de frais de dossier sur un plan d'épargne logement et des frais de garantie réduits sont de nature à faire pencher le plus souvent la balance en faveur du PEL. D'autant qu'avec ce produit, le montant d'un prêt dépend de la somme des intérêts acquis au cours de la phase d'épargne. Or celle-ci se trouve dopée par la prime d'Etat qui vient se rajouter à hauteur de 1 % brut.
Formalités réduites
C'est pourquoi il n'est pas inutile de comprendre comment s'opère la cession des droits à prêts. En effet, l'emprunteur qui dispose d'importants droits pourra obtenir non seulement le montant maximum du prêt, mais aussi étaler le remboursement sur une durée plus longue (jusqu'à quinze ans de plus qu'un emprunt normal). L'emprunteur qui n'a pas acquis le maximum de droits dispose de plusieurs moyens pour contourner l'obstacle. Il peut faire appel à des membres de sa famille qui ont souscrit des PEL arrivant à échéance. La loi ne fixe aucune limite à propos du nombre de " donateurs ". Dès lors, les droits acquis par le conjoint, les ascendants, descendants, frères, soeurs, oncles et tantes peuvent s'additionner.
Cependant, le texte n'a pas suivi l'évolution de la société : les divorcés, les concubins ou les personnes " pacsées " ne peuvent se céder leurs droits. Au sein de la famille au sens large, les cousins et cousines ne peuvent pas davantage bénéficier de ce droit de cession.
Une fois déniché le(s) cédant(s) familial, une attestation de droits à prêt doit être rédigée, que l'emprunteur remettra alors à sa banque. Cette attestation correspond au montant des droits acquis pendant la phase d'épargne. Elle est gratuite et peut se faire sur place au guichet de son établissement bancaire. Cerise sur le gâteau, les formalités sont réduites au strict minimum. En effet, les droits à prêt sont cessibles sans frais de donation. En clair, il s'agit d'un acte " gratuit ", un simple geste familial qui ne nécessite aucune déclaration auprès d'un notaire ou des services fiscaux. L'emprunteur doit juste détenir un PEL afin de pouvoir " accueillir " les droits du cédant, que ceux-ci proviennent d'un PEL ou bien d'un CEL (compte épargne logement).
Cumul avec un CEL
Pour calculer le montant du prêt, la banque se charge de faire le cumul des droits acquis. Elle prend d'abord en compte ceux de l'emprunteur puis ceux du ou des cédant(s). La cession intervient donc en " renfort " de droits, et le taux qui s'appliquera pour déterminer le coût du crédit sera un taux moyen calculé en fonction du pourcentage des " apports ". Afin d'optimiser ou de comparer le coût du crédit immobilier, une petite précaution s'impose avant d'accepter les droits à prêt d'un cédant. Il convient de lui demander à quelle génération son plan appartient, car selon sa date d'ouverture, le taux d'emprunt peut être plus ou moins attractif.
Autre astuce, quand les droits acquis ne sont pas suffisants, il est aussi possible de transférer ceux d'un CEL et de les cumuler avec ceux d'un PEL. Cette opportunité ne doit pas être négligée, car les taux affichés du CEL (3 % hors assurance actuellement) sont toujours plus intéressants que ceux du PEL (4,12 %). Les mêmes règles de cessibilité familiale et de formalité réduite s'appliquent dans le cas du CEL. Mais il faut rappeler que le cumul des deux prêts PEL-CEL ne peut excéder au total le plafond réglementaire de versements de 92.000 euros. Par ailleurs, comme pour le PEL, un taux moyen est retenu dans le cas du panachage de plusieurs CEL ouverts à des taux et dates différents.
Dernier point, il s'agit de surveiller l'échéance du PEL. La durée minimale du PEL pour obtenir un crédit immobilier est de quatre ans. A l'issue de cette période, il est possible d'obtenir un prêt, de clore le PEL ou de le proroger. La prorogation est possible jusqu'au dixième anniversaire du plan. Au-delà de dix ans, le PEL ne peut plus recevoir de dépôts ni engranger des droits à prêts supplémentaires. Le compte est " clos ", mais la faculté d'emprunt est maintenue.
Ouvrir un PEL demeure donc un bon réflexe pour qui souhaite acquérir un bien immobilier. Car outre qu'une banque refusera rarement le crédit obtenu à partir d'un PEL ou d'un CEL, cette catégorie d'emprunt ne comporte pas de frais de dossier, ni pénalités en cas de remboursement anticipé. ...