Prêts immobiliers : la hausse des taux se poursuit en avril

Au 18 avril, les taux fixes de crédit immobilier poursuivent leur parcours haussier, selon empruntis.com. Et même s'ils restent encore attractifs, ils pourraient encore se raffermir. Pour un financement sur 20 ans, ce courtier s'attend à un taux de 4,5% à fin juin, contre 4,25% actuellement.

Prêts immobiliers : impact modéré de la hausse du taux de la BCE
Entre la mi-mars et la mi-avril, les taux fixes de crédit immobilier ont gagné entre 0,05% et 0,20% selon les durées et les régions, d'après le dernier baromètre régional établi par le courtier empruntis.com. Pour un financement sur quinze ans, le taux nominal (hors assurance) s'établit à 4,05%. Et pour un financement accordé sur vingt ans, il s'élève en moyenne à 4,25%. Au niveau des régions, le Sud-Ouest affiche une grille tarifaire très compétitive avec un taux de seulement 3,90% sur quinze ans et de 4,15% sur vingt ans.

Assurances privées

Le Sénat propose de prélever 20.000 euros sur le patrimoine des personnes âgées aisées pour mieux prendre en charge la dépendance de ceux qui en ont le plus besoin.

Il faut recourir au patrimoine des personnes âgées après leur décès pour financer la prise en charge de la dépendance, à condition que cela résulte d'un choix clair et ex ante du bénéficiaire. C'est la position de la mission d'information du Sénat sur la dépendance, qui a examiné hier son rapport final. Il alimentera la réflexion des groupes de travail mis en place par le gouvernement afin de préparer la réforme, promise pour l'automne. Les sénateurs explorent différentes pistes afin d'améliorer l'aide aux personnes dépendantes. « Pour faire face aux besoins, il faudra dégager des ressources », souligne Alain Vasselle, rapporteur UMP de la mission.

L'idée serait de prélever une fraction du patrimoine des personnes âgées les plus aisées lorsqu'elles touchent l'allocation personnalisée d'autonomie (APA), principale prestation de prise en charge de la dépendance. La personne aurait le choix entre deux solutions au moment où elle devient dépendante. Si elle souhaite transmettre l'intégralité de son patrimoine à ses héritiers, elle ne toucherait que la moitié de l'APA. Si elle veut bénéficier de l'allocation à 100 %, on prélèverait 20.000 euros au maximum après son décès sur son patrimoine, au-delà d'un seuil compris entre 150.000 et 200.000 euros.

« Ce gage sur patrimoine permettrait d'économiser 800 millions d'euros par an au moins, une somme qu'on redéploierait vers les personnes qui en ont le plus besoin », argumente Alain Vasselle. L'APA coûte plus de 5 milliards. Conscients que cette proposition est controversée, les sénateurs soulignent que l'APA resterait universelle, que le gage ne concernerait pas les résidents des maisons de retraite et qu'il resterait limité, puisqu'il représenterait au plus 15 % de la succession. La mesure concernerait néanmoins une large population : plus du tiers des allocataires jouissent d'un patrimoine de plus de 200.000 euros.

Une grande partie de la majorité parlementaire défend cette proposition. « C'est inéluctable », estime Jean-Jacques Jégou, vice-président centriste de la mission sénatoriale. A l'Assemblée, la députée UMP Valérie Rosso-Debord faisait la même proposition en juin. La gauche, elle, y est majoritairement hostile.« La plupart des personnes âgées concernées ne voudront pas qu'on touche à leur patrimoine et verront leur aide réduite de moitié », redoute Bernard Cazeau, vice-président socialiste de la mission. Quant au gouvernement, il ne s'est pas encore prononcé, mais il hésite face aux levées de boucliers prévisibles.

Assurances privées

Le rapport estime qu'il faut aussi développer le recours volontaire aux assurances privées. Hostile à une couverture obligatoire, la mission propose une aide publique à la souscription d'une assurance pour les plus démunis. Elle veut faciliter la réorientation de l'assurance-vie et de l'épargne-retraite vers la dépendance. Autre axe de réflexion : l'inclusion de la garantie dépendance dans les complémentaires santé.

Quant à l'idée d'aligner le taux de CSG des retraités sur celui des actifs, « la question ne peut être abordée que dans le cadre d'une réflexion plus globale sur les dépenses fiscales en faveur des personnes âgées », juge Alain Vasselle. La création une deuxième journée de solidarité mérite en revanche d'être étudiée, de même que l'élargissement de l'assiette de la contribution solidarité autonomie.

IMMOBILIER

Alors que la conjoncture économique fait grise mine, l'immobilier résidentiel ancien à Paris affiche une insolente santé. La hausse des prix s'accélère encore dans un marché où l'activité retrouve son niveau d'avant la crise. Avec un prix de 7.030 euros le mètre carré au troisième trimestre 2010, en hausse de 13,8 % sur un an, le prix des appartements anciens enregistre un nouveau record, comme le révèlent les dernières statistiques de la Chambre des Notaires d'Ile de France. Sur un trimestre, la hausse ressort à 5,1 % contre 3,3 % au second trimestre.

A l'exception du VII° arrondissement, tous les arrondissements de la capitale enregistre une hausse annuelle des prix à deux chiffres. Nettement plus abordables, les prix dans arrondissements de l'Est, en particulier le X° et le XIX° bondissent respectivement de 18,8 % et de 18,6 % ! A l'opposé, l'arrondissement le moins cher reste le XIX° à 5.710 euros, suivi du XX° à 5.770 euros et du XVIII° à 6.290 euros le mètre carré.

L'arrondissement le plus cher, le VI° à 10.640 euros le métre carré dépasse à nouveau la barre des 10.000 euros, atteinte au début 2008. Pour la première fois, un autre arrondissement, le IV° franchit également le seuil des 10.000 euros par mètre carré. Au trimestre précédent, il existait un rapport de 1 à 3 entre le prix moyen de l'arrondissement le plus cher et de celui le plus abordable. Avec la tendance à la hausse des prix généralisée, ce rapport approche désormais plus le seuil des 2,5 %.

Durant le troisième trimestre 2010 , le volume des ventes a totalité 9.290 transactions, en hausse de 16 % sur un an. Avec un tel volume, on approche des 10.000 ventes signées par trimestre pendant les périodes fastes de 1.999 à 2.007.

Pour l'année 2010, les notaires parisiens s'attendent à une hausse des prix d'un peu plus de 15 %. Reste à savoir combien de temps durera cette euphorie, sans oublier que les arbres ne montent jamais jusqu'au ciel.

Durcissement de la fiscalité de l'assurance-vie

Imaginons qu'un contrat rapporte un taux net de frais de gestion de 4%. L'assureur prélève les contributions sociales au taux de 12,1% (soit 0,484 point), ce qui ramène le taux de valorisation du placement à 3,516 %. D'ailleurs lors de la publication de la performance de leurs contrats, les assureurs communiquent sur un taux de rendement net de frais de gestion, hors prélèvements sociaux.
Pour bien comprendre le mécanisme, prenons l'exemple d'un contrat monopport en euros. Chaque année, l'assureur retient pour le compte de l'Etat, les prélèvements sociaux, fixés actuellement à 12,1%. Et ce, lors de la distribution bénéficiaire intervenant en janvier ou février.
Le dispositif actuelTour de vis en vue pour l'assurance-vie. Le gouvernement prévoit de modifier les modalités de perception des prélèvements sociaux des fonds en euros des contrats en unités de compte. Il envisage en effet de les taxer aux prélèvements sociaux de la même manière que les contrats monosupports en euros, c'est à dire tous les ans et non plus au moment des retraits.

Dans les contrats en unités de compte, les prélèvements sociaux sont retenus lors du rachat ou du dénouement du contrat en cas de vie ou à au terme du contrat en cas de décès. « Cette règle s'applique également aux produits constatés dans les compartiments en euros des contrats multisupports, même si ces produits sont acquis, chaque année, à l'assuré », est-il écrit dans le memento pratique Francis Lefebvre. Par conséquent, au regard des prélèvements sociaux, pour le souscripteur, il est actuellement plus judicieux de verser son épargne sur le fonds en euros d'un contrat multisupport que sur un produit monosupport en euros.

Reprenons l'hypothèse de rendement annuel de 4% net de frais de gestion. En vertu du mécanisme du cliquet propre aux fonds en euros, la différence entre 4% et 3,516% soit 0,484% de l'épargne valorisée sur le contrat multisupport, portera intérêt au fil des années.

Le futur dispositif

A condition que la réforme envisagée soit votée et dès son entrée en vigueur, les fonds euros des multisupports devraient supporter chaque année les prélèvements sociaux. Et ce, à l'instar des contrats monosupports en euros.

« Si la réforme est adoptée en l'état, elle induira pour les particuliers une complexité accrue des prélèvements applicables car elle risque d'être incompréhensible, avertit Philippe Baillot, directeur de Bred Banque Privée. Par ailleurs, il peut être judicieux d'arbitrer avant la fin de cette année, ses fonds en euros vers des supports actions et/ou immobiliers, afin de valoriser sur la longue durée, le pouvoir d'achat de son épargne ». Dans les unités de compte, les prélèvements sociaux s'appliquent uniquement sur les plus-values au moment du rachat. Mais un arbitrant son épargne d'un fonds en euros pour lequel il aura subi chaque année les prélèvements sociaux, vers des unités de compte, le particulier prend le risque d'essuyer des pertes. Que se passera-t-il alors au regard des prélèvements sociaux ? Pour certains observateurs, le fisc devrait lui rembourser, en toute logique le trop payé de prélèvements sociaux.

Nos simulations

Effectuées avec l'aide de la MACSF, nos simulations reposent sur deux exemples. D'une part un contrat d'une prime nette de frais d'entrée de 15.000 euros et d'autre part un autre avec une prime nette de frais d'entrée de 200.000 euros. Dans les deux cas, le contrat est revalorisé sur la base d'un taux annuel de 4 %

Prêts immobiliers : baisse généralisée des taux d'intérêt en mars [ 12/03/10 - 17H55 ] Les taux d'intérêt des prêts immobiliers baissent, à la mi-

Les taux d'intérêt des prêts immobiliers baissent, à la mi-mars, dans toutes les régions de France et sur toutes les durées d'emprunt. Les taux moyens retombent à 3,70% sur 15 ans et à 3,85% sur 20 ans. Retrouvez les taux région par région.

Déjà historiquement bas, les taux d'intérêt (fixes) des prêts immobiliers continuent de baisser en mars, selon le courtier en ligne empruntis.com. "La baisse est quasi-générale, sur toutes les durées et dans toutes les régions, explique-t-on chez empruntis.com. De nouvelles baisses assez inattendues ont été enregistrées depuis seulement quelques jours. En effet, un grand réseau (ndlr : BNP Paribas) pour lequel nous anticipions une stabilisation des barèmes déjà très bas, a procédé à une baisse conséquente de 0,10% en moyenne ".

La concurrence est vive

" Pour ce premier temps fort habitat, certaines banques ont donc choisi de se donner clairement les moyens de capter une nouvelle clientèle en proposant des taux toujours plus bas. Dans ce contexte de concurrence extrêmement forte, il n'est pas exclu que nous observions dans les jours et les semaines qui viennent d'autres légers mouvements baissiers de la part de banques concurrentes qui souhaiteraient rester bien positionnées dans la course à la conquête client ", ajoute Maël Bernier, directrice de la communication chez empruntis.com.

Les taux moyens reculent à 3,70% sur 15 ans et à 3,85% sur 20 ans, soit un recul de -0,05% par rapport au 15 janvier. Au total depuis le plus fort de la crise des liquidités qui a touché les banques, en octobre 2008 (taux fixe à 20 ans de 5,40% en moyenne), le taux à 20 ans a cédé ... 155 points de base.

Les taux fixes des prêts immobiliers sont généralement fixés à partir des taux des emprunts d'Etat à long terme (OAT à 10 ou 15 ans). L'OAT à 10 ans par exemple a beaucoup oscillé cet été, mais elle reste globalement orientée à la baisse : 3,66% le 10 mars, contre 4% à son plus haut des douze derniers mois, début juin, ce qui est bon signe pour les prêts immobiliers

Banques en ligne : 300.000 nouveaux comptes sur internet en 2010

300.000 nouveaux comptes bancaires pourraient être ouverts en ligne en 2010, Boursorama espère bénéficier de 20% de ces nouveaux clients.
300.000 nouveaux comptes bancaires pourraient être souscrits en ligne en 2010, Boursorama espère en ouvrir plus de 20%. En 2009, alors que les banquiers en ligne ont bénéficié de plus de 150.000 ouvertures de comptes bancaires, Boursorama en a ouvert en France près de 35.000.
61% des clients de Boursorama n'ont payé aucun frais bancaires y compris pour leur carte bancaire. Le propre des banquiers en ligne est en effet de facturer au minimum. " Nous garderons les cartes bleues gratuites, tant que nous continuerons à gagner de l'argent sur ces cartes bleues grâce aux reversements qui nous sont faits", explique Hugues Le Bret, le PDG de Boursorama.
"Dans 10 ans, la banque en ligne représentera 10 à 15% du nombre des comptes bancaires, car les clients souhaitent acheter la meilleure prestation au meilleur prix ", conclut Hugues Le Bret, le PDG du banquier en ligne.
Les raisons de l'insatisfaction face aux banquiers classiques
Les raisons pour lesquelles les clients ouvrent des comptes en ligne sont les suivantes : 69% estiment les frais de leur banque trop élevés, 61% manquent de conseils, 27% trouvent les horaires d'ouverture des banques classiques trop limités, 15% estiment que leur agence bancaire est loin, 9% voudraient souscrire à des produits financiers financiers en ligne (Selon une étude Crédoc-Monabanq janvier 2010).

Le plan épargne logement, une affaire de famille

Ouvrir un PEL demeure un bon réflexe pour qui souhaite acquérir un bien immobilier. D'autant que la solidarité familiale permet d'optimiser les droits à prêt.
A priori, le produit est bien connu, puisque plus de 15 millions de Français en possèdent un. Mais combien de titulaires d'un plan d'épargne logement (PEL) utilisent vraiment toutes les " ficelles " de ce produit ?
Voilà un placement à double détente. Ce compte bancaire associe en effet une période d'épargne (comprise entre quatre et dix ans et actuellement rémunérée à 2,5 %) et l'attribution d'un crédit à taux préférentiel (au taux de 4,2 %), grâce à l'acquisition de droits à prêts.
Certes, quand le coût du crédit sur le marché est extrêmement bas, comme c'est le cas ces temps-ci, où de bons dossiers peuvent obtenir des taux à 3,90 %, il n'est pas forcément urgent de courir après un " taux préférentiel " qui semble moins avantageux. Sauf qu'il faut se méfier des apparences !
Chaque fois que l'on s'endette, il faut connaître précisément quel sera son TEG (taux effectif global). C'est seulement à partir de là que l'on peut savoir s'il vaut mieux recourir à un emprunt classique auprès de sa banque ou actionner le mécanisme de son PEL.
En l'espèce, l'absence de frais de dossier sur un plan d'épargne logement et des frais de garantie réduits sont de nature à faire pencher le plus souvent la balance en faveur du PEL. D'autant qu'avec ce produit, le montant d'un prêt dépend de la somme des intérêts acquis au cours de la phase d'épargne. Or celle-ci se trouve dopée par la prime d'Etat qui vient se rajouter à hauteur de 1 % brut.
Formalités réduites
C'est pourquoi il n'est pas inutile de comprendre comment s'opère la cession des droits à prêts. En effet, l'emprunteur qui dispose d'importants droits pourra obtenir non seulement le montant maximum du prêt, mais aussi étaler le remboursement sur une durée plus longue (jusqu'à quinze ans de plus qu'un emprunt normal). L'emprunteur qui n'a pas acquis le maximum de droits dispose de plusieurs moyens pour contourner l'obstacle. Il peut faire appel à des membres de sa famille qui ont souscrit des PEL arrivant à échéance. La loi ne fixe aucune limite à propos du nombre de " donateurs ". Dès lors, les droits acquis par le conjoint, les ascendants, descendants, frères, soeurs, oncles et tantes peuvent s'additionner.
Cependant, le texte n'a pas suivi l'évolution de la société : les divorcés, les concubins ou les personnes " pacsées " ne peuvent se céder leurs droits. Au sein de la famille au sens large, les cousins et cousines ne peuvent pas davantage bénéficier de ce droit de cession.
Une fois déniché le(s) cédant(s) familial, une attestation de droits à prêt doit être rédigée, que l'emprunteur remettra alors à sa banque. Cette attestation correspond au montant des droits acquis pendant la phase d'épargne. Elle est gratuite et peut se faire sur place au guichet de son établissement bancaire. Cerise sur le gâteau, les formalités sont réduites au strict minimum. En effet, les droits à prêt sont cessibles sans frais de donation. En clair, il s'agit d'un acte " gratuit ", un simple geste familial qui ne nécessite aucune déclaration auprès d'un notaire ou des services fiscaux. L'emprunteur doit juste détenir un PEL afin de pouvoir " accueillir " les droits du cédant, que ceux-ci proviennent d'un PEL ou bien d'un CEL (compte épargne logement).
Cumul avec un CEL
Pour calculer le montant du prêt, la banque se charge de faire le cumul des droits acquis. Elle prend d'abord en compte ceux de l'emprunteur puis ceux du ou des cédant(s). La cession intervient donc en " renfort " de droits, et le taux qui s'appliquera pour déterminer le coût du crédit sera un taux moyen calculé en fonction du pourcentage des " apports ". Afin d'optimiser ou de comparer le coût du crédit immobilier, une petite précaution s'impose avant d'accepter les droits à prêt d'un cédant. Il convient de lui demander à quelle génération son plan appartient, car selon sa date d'ouverture, le taux d'emprunt peut être plus ou moins attractif.
Autre astuce, quand les droits acquis ne sont pas suffisants, il est aussi possible de transférer ceux d'un CEL et de les cumuler avec ceux d'un PEL. Cette opportunité ne doit pas être négligée, car les taux affichés du CEL (3 % hors assurance actuellement) sont toujours plus intéressants que ceux du PEL (4,12 %). Les mêmes règles de cessibilité familiale et de formalité réduite s'appliquent dans le cas du CEL. Mais il faut rappeler que le cumul des deux prêts PEL-CEL ne peut excéder au total le plafond réglementaire de versements de 92.000 euros. Par ailleurs, comme pour le PEL, un taux moyen est retenu dans le cas du panachage de plusieurs CEL ouverts à des taux et dates différents.
Dernier point, il s'agit de surveiller l'échéance du PEL. La durée minimale du PEL pour obtenir un crédit immobilier est de quatre ans. A l'issue de cette période, il est possible d'obtenir un prêt, de clore le PEL ou de le proroger. La prorogation est possible jusqu'au dixième anniversaire du plan. Au-delà de dix ans, le PEL ne peut plus recevoir de dépôts ni engranger des droits à prêts supplémentaires. Le compte est " clos ", mais la faculté d'emprunt est maintenue.
Ouvrir un PEL demeure donc un bon réflexe pour qui souhaite acquérir un bien immobilier. Car outre qu'une banque refusera rarement le crédit obtenu à partir d'un PEL ou d'un CEL, cette catégorie d'emprunt ne comporte pas de frais de dossier, ni pénalités en cas de remboursement anticipé. ...